なんかこのごろ、収益物件を買って不労所得するのが流行ってるらしいです。

ポイントは

1.アパートなど部屋数が多くて、賃貸一口が小さい戸数の多い物件
2.東京など人口が減らない地域
3.駅周辺など超利便性がよい住み易い場所
4.建物を壊して更地の場合の坪単価が高くて、地震やローン完済時などに建物壊して更地で高額で売れる物件
5.建物つきでの物件価格よりも、そこを更地のときが価格の高い物件
6.購入ローンは25年ぐらい長くして安定性を高める
7.金利は2%以下
8.とにかく物件を値引き交渉して、更地価格よりも安く購入する
9.ローンを長くするのに若い頃からはじめる

と詳しい人に教えてもらった。

例えば、2億ぐらいの東京の賃貸住宅、収益物件でこんなのあります。

実際の売り出し物件のモデルデータを、表計算に入力してみます。

【試算表 億ローン】


購入価格は値引き交渉で1億6千万で購入したと想定。
東京の良い場所で、1坪100万円です。
約200坪の土地
建物破壊して更地にする費用は2000万円とします。
20部屋あって家賃は7万
不動産に管理お願いと固定資産税で月10万の出費

銀行から金利2%で25年ローンで借ります。
頭金は0円
ローン返済は月67.8万
属性が高くて、融資を無事してもらったと仮定する

どうでしょう?

25年後に、貯金0円のお金を持っていなかったのサラリーマンが3億6千万を手にします。
もちろんローン返済は家賃で支払うのであなたが払う必要はない。
ただ25年、連帯保証人を勤め上げるのがあなたの仕事。

主婦の人でも属性よければ、25年後に3億6千万円なり


でも

やっぱ億は怖いもんね。

庶民派のわたしは千万レベルがターゲットだと思う。


先日、田舎の長崎で1,200万の7部屋物件を見つけました。
※坪単価は8万円なので、地震があった場合はアウトな物件。

さっそく表計算に数値を入れてみます。

【試算表 千ローン】


さっきと同じく、銀行から金利2%で25年ローンで借ります。
頭金は0円
ローン返済は月5万
7部屋あって家賃は2.5万で
不動産に管理お願いと固定資産税で月4万の出費

25年後は、2,884万の儲かります。
貯金0円のサラリーマンが何も働かないで約3千万を手にする
主婦でもいいんだろうけど

大切はところは

貯金はまったく減らさずに今ローン組んで買っておけば、

ローン返済は家賃で支払うので自分は一切支払わずに25年後の老後は約3千万円の貯金ができている。



では、

5年頑張って1,200万現金を作ってローンせず借りずに現金で買ったとする。
表計算の利率を0%としてみると
つまり現金購入の場合で25年後

【試算表 資産運用】


総収入は4,410万円

しかし購入時に1,200万使ってるのでは実質は3,210万円の儲け
なんか、、、あんまり変わらない。(笑)
元手0円から始めたほうが、お得感があるような、、


このたび、学んだのは1200万円を貯金を単純に所持していても
それはずっと1200万円、、
収益物件に交換すれば、賃貸住宅に住む人がいるかぎりは増え続ける可能性、、


先見の能力がある人なら成功するでしょう。
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