なんかこのごろ、収益物件を買って不労所得するのが流行ってるらしいです。

ポイントは

1.アパートなど部屋数が多くて、賃貸一口が小さい戸数の多い物件
2.東京など人口が減らない地域
3.駅周辺など超利便性がよい住み易い場所
4.建物を壊して更地の場合の坪単価が高くて、地震やローン完済時などに建物壊して更地で高額で売れる物件
5.建物つきでの物件価格よりも、そこを更地のときが価格の高い物件
6.購入ローンは25年ぐらい長くして安定性を高める
7.金利は2%以下
8.とにかく物件を値引き交渉して、更地価格よりも安く購入する
9.ローンを長くするのに若い頃からはじめる

と詳しい人に教えてもらった。

例えば、2億ぐらいの東京の賃貸住宅、収益物件でこんなのあります。

実際の売り出し物件のモデルデータを、表計算に入力してみます。

【試算表 億ローン】


購入価格は値引き交渉で1億6千万で購入したと想定。
東京の良い場所で、1坪100万円です。
約200坪の土地
建物破壊して更地にする費用は2000万円とします。
20部屋あって家賃は7万
不動産に管理お願いと固定資産税で月10万の出費

銀行から金利2%で25年ローンで借ります。
頭金は0円
ローン返済は月67.8万
属性が高くて、融資を無事してもらったと仮定する

どうでしょう?

25年後に、貯金0円のお金を持っていなかったのサラリーマンが3億6千万を手にします。
もちろんローン返済は家賃で支払うのであなたが払う必要はない。
ただ25年、連帯保証人を勤め上げるのがあなたの仕事。

主婦の人でも属性よければ、25年後に3億6千万円なり


でも

やっぱ億は怖いもんね。

庶民派のわたしは千万レベルがターゲットだと思う。


先日、田舎の長崎で1,200万の7部屋物件を見つけました。
※坪単価は8万円なので、地震があった場合はアウトな物件。

さっそく表計算に数値を入れてみます。

【試算表 千ローン】


さっきと同じく、銀行から金利2%で25年ローンで借ります。
頭金は0円
ローン返済は月5万
7部屋あって家賃は2.5万で
不動産に管理お願いと固定資産税で月4万の出費

25年後は、2,884万の儲かります。
貯金0円のサラリーマンが何も働かないで約3千万を手にする
主婦でもいいんだろうけど

大切はところは

貯金はまったく減らさずに今ローン組んで買っておけば、

ローン返済は家賃で支払うので自分は一切支払わずに25年後の老後は約3千万円の貯金ができている。



では、

5年頑張って1,200万現金を作ってローンせず借りずに現金で買ったとする。
表計算の利率を0%としてみると
つまり現金購入の場合で25年後

【試算表 資産運用】


総収入は4,410万円

しかし購入時に1,200万使ってるのでは実質は3,210万円の儲け
なんか、、、あんまり変わらない。(笑)
元手0円から始めたほうが、お得感があるような、、


このたび、学んだのは1200万円を貯金を単純に所持していても
それはずっと1200万円、、
収益物件に交換すれば、賃貸住宅に住む人がいるかぎりは増え続ける可能性、、


先見の能力がある人なら成功するでしょう。
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あー 今年も寒くなりいよいよ終り。

今年5月から家のまわりの雑草対策を1人でDIYしてきた 庭。

雑草対策DIYは効果は絶大。

もうね パノラマ撮影でないと庭DIYしたのを撮れないほど緑は増殖中。これ雪降ったらどうなるのかなぁ。




雑草毟りはもうやってない。樹木を植えてるところ除いてはたま~に発見した雑草2本3本抜くだけ。

だいたい出てくるのは三つ葉。

お祝いに来た親もこんだけ1人でやったとこにビックリしてた模様



樹木を植えてるところの砂利は防草シートの効き目がなく雑草成長は遅いけど少しづつ生えてくる。
とくに三つ葉。

ラピュタ紋章はだんだん草に埋もれてきてる状況。


ネームプレート表札も無事完成!。



門塀へ接着!

いい感じになりましたね。


そして 嫁より指令、 ウッドデッキ建築せよ!

夫「娘を庭に出すときにリビングのココから出れるといいなぁ。」
嫁「洗濯物を干すときのココから出れるといいよねー」

みごと意見不一致だが新たなDIY計画。

 ウッドデッキ

 今こんなのとか物色中。


天然木ウッドデッキ19,800円


これなんか15,980円 安


天然木製ウッドデッキ7点セット【after1207】15,980円


だけど、こんなおっきいもの一歩間違うと超粗大ゴミになるので、まずは商品の大きさを調べて実際に置いたイメージ写真を作ってからですね。

次週、また得意のGoogle3Dエディタで設計起でもしよかな。


先日の16枚人工芝と最初に買った芝3枚。さらに追加で11枚の芝を購入したため合計7万円ほどの出費。


玄関は芝だらけ。

30枚の人工芝を1人で施工するのを考えるとゾッとするけど、いざやってみれば芝自体は簡単。

【パノラマ拡大】


だいぶ緑が広がりました。


ただ、、、


手入れしてない庭は芝を施工する前準備がけっこう大変なのです。

施工前はこんな状況でした。

草むしりをサボる。

除草剤もまかず。

それをほっとくと↓こうなります。 ※写真の右側。

【←拡大】


もう草がてんこもり。

サクラの木の近くなんか除草剤が使えないのを知ってか知らずか集中的にやられている。

意を決して草むしり。



人生いろいろ、雑草もいろいろだけどこの芝生に似た雑草はめっちゃ大変やった。
草むしりというよりは草剥がし。
しかも5cmほど下の土を掘り起しながら剥がすので本当に大変です。
さらにめっちゃ重い。
土が根子にぎっしりついて重いのなんのって。

土を落とすのもまた一苦労。


あらゆる草の根っこを取り除くべく土を掘り起こす。


土をならす。

除草剤粒と害虫駆除剤を土によく混ぜる。

↓整地作業。




ココまできて、やっと防草シートと人工芝の出番。
施工前→
人工芝の固定には釘を使いました。。1枚につき21個~25個。

ひたすら釘を打つ。

台風対策と踏み心地アップのためにココは手を抜かず釘を打つ。
↓釘位置の詳細図。

赤色→長さ125mm~90mm釘でまず固定打ち。黒色→90mm~75mm釘で本止め固定。

職人ぐらいに頑張ったのが↓ココ。

【←拡大】


石の形を縁取ってジグザグに芝をカット。こういう細かい芸当でより本物らしく見える。



他に注意した点は

開封直後に人工芝の毛を起してあげることです。

毛は太陽の光が当るとある程度は自分自身で立ち上がるのだけど最初はべったりと毛が寝てるので軽くブラッシングして起す。

残り7枚。

もうじき完成。


今回は失敗談もあります。

値段を単価2,000円と安く仕上げるため低密度を選んだのですが上空から見たときはやや毛のふさふさ感が物足りないです。

↓その点を考えて高密度こっちのほうがオススメ品。【私の購入芝.jpg】←比較してみて


【送料無料】ガーデンターフ(高麗芝) (約)1m×1m (AGT-3511) 送料込み、約3,000円。
先週の九州地方を襲った大型台風。

すごい風だったよ。


人工芝生はピン固定で無事だったのけど、、



予想外のところがやられた。
ん?あれ?あるべきものが無い。

表札が消えた!。





台座の発泡スチロールだけ無残に残ってる。

台座は発砲スチロールで軽くカー用品DIYの強力両面テープが踏ん張ったようで背面コンクリートとまだドッキング状態。



嫁がどこぞから紙切れ表札を拾ってきた。

さすがにぼろぼろ。

紙くず同然となっていた。

嫁はこんな紙切れ台風ですぐ飛んでいくよ!と常々言っていたが5回の台風を乗り切ってしまった紙1枚の生命力。


もっと丈夫な素材で作り直そうと目を付けたのがプラモ廃材。
アクリル板。
これなら軽くて丈夫だ。



色を塗る。





最後にトップコートでクリア塗装を塗れば完成。猫好きとコペン好きにはたまらない一品。

表札は個性豊かなオリジナルにこだわりたいのでバックライトでソーラーLEDを仕込もうかと。




年末にバタバタ新居へ引越して本物表札を作る暇がなく、慣れは恐ろしいもので気が付くと2年も紙切れ表札に頼った。
クリアファイルで包んで貼っただけという単純構造は6度目の台風を耐えきれず。

セカンダリーカウント:
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